Что делать с инвестиционными продажами
В 3К10 общий объем продаж в долларовом выражении составил 2,65 миллиарда долларов. Этот показатель представляет собой 30-процентное снижение объема продаж в 3,76 миллиарда долларов во 2К10. Что касается количества проданных объектов недвижимости, то в 3К10 было продано 377 объектов, что на 23% меньше, чем 488 объектов, проданных во 2К10.
Причина, по которой такое сокращение является неожиданным, заключается в том, что оно не было ожидаемым, исходя из после недавнего анализа тенденций.
На рынке Манхэттена (который определяется как к югу от 96-й улицы в Ист-Сайде и к югу от 110-й улицы в Вест-Сайде) мы наблюдали шесть кварталов подряд положительного увеличения объемов продаж. В Северном Манхэттене также наблюдалась положительная динамика объемов на протяжении многих кварталов. Во 2К10 впервые в этом цикле объем транзакций изменился с отрицательного на положительный, как в Бруклине, так и в Квинсе. Бронкс был единственным субрынком, объемы которого не изменились по сравнению с постоянным снижением объема транзакций. Мы ожидали, что объем транзакций в Бронксе станет положительным в 3К10 и что у нас будет положительная динамика объемов продаж по всему рынку.
На самом деле объем продаж в долларовом эквиваленте в Бронксе в 3К10 увеличился со 125 миллионов долларов. во 2К10 до 136 миллионов долларов, но на всех других субрынках долларовый объем упал. Рост в Бронксе составил 9 процентов. На других субрынках Манхэттен продемонстрировал сокращение на 26 процентов до 2,15 миллиарда долларов; Queens упал на 37 процентов до 88,3 миллиона долларов; субрынки Бруклина и северного Манхэттена упали более чем на 50 процентов каждый, при этом Бруклин упал на 51 процент, до 172 миллионов долларов, а Северный Манхэттен упал на 53 процента, до 107 миллионов долларов.
Этим неудачам можно найти объяснение. будь то 2К10 был особенно сильным кварталом; однако остановка темпов роста, тем не менее, вызывала беспокойство.
В то время как приведенное выше сравнение показывает разочаровывающие результаты 3К10 по сравнению со 2К10, сравнение первых трех кварталов 2010 г. (1-3К10) ) к первым трем кварталам 2009 года (1–3 квартал 2009 г.) говорит о другом.
Общий объем продаж в долларовом выражении за 1–3 квартал 2010 г. составил 9,11 млрд долларов, что на 98% больше, чем за тот же период 2009 г. Большая часть этого увеличения была связана с активностью на субрынке Манхэттена, где объем транзакций составил 7,3 миллиарда долларов. Этот показатель вырос на 130 процентов по сравнению с уровнем 2009 года. За ним последовал субрынок северного Манхэттена с 451 млн долларов в 1-3К10, что на 105 процентов больше, чем за тот же период 2009 года. Активность на бруклинском субрынке составила 688 миллионов долларов, что на 32 процента больше, чем в 2009 году; Объем продаж в Бронксе практически не изменился: объем продаж составил 329 миллионов долларов, что всего на 1 процент выше, чем в 2009 году. Объем продаж в долларовом выражении в Квинсе, составивший 369 миллионов долларов, снизился на 2 процента по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Процентный рост по сравнению с итогами 2009 года явно существенный, однако мы должны помнить, что итоги 2009 года были значительно ниже объемов, наблюдаемых на пике рынка. 9,11 млрд долларов США в 1–3 кв. 2010 г. по-прежнему на 81% ниже показателей за первые три квартала 2007 г., когда объем транзакций составил 47,7 млрд долларов США.
В 1–3 кв. 2010 г. количество проданных зданий в Нью-Йорке показали аналогичные тенденции к долларовому объему. В целом по рынку 377 объектов недвижимости, проданных в 3К10, представляют собой сокращение на 23% по сравнению с 488 объектами, проданными во 2К10. На каждом субрынке зарегистрировано сокращение количества проданных зданий со 2К10 по 3К10, за исключением северного Манхэттена, где было продано 37 объектов по сравнению с 35 во 2К10. Наименьшее сокращение объемов продаж произошло в Манхэттене и Бронксе - 18% и 22% соответственно. Снижение в Бруклине составило 27 процентов. Наибольшее падение произошло в Квинсе: с 88 объектов, проданных во 2К10, до 58 в 3К10, снижение на 34%.
Аналогично динамике, наблюдаемой в динамике долларового объема, общий объем проданных зданий за 1-3К10 значительно лучше, чем в 1-3К09: в этом году было продано 1 237 объектов недвижимости по сравнению с 1 038 проданными в прошлом году, что на 19 процентов больше. Наибольшее увеличение объема продаж при сравнении этих двух периодов произошло в Северном Манхэттене, где количество проданных зданий увеличилось на 75 процентов по сравнению с прошлым годом. Субрынок Манхэттена вырос на 69 процентов, а рынок Бруклина вырос на 15 процентов. Примечательно, что количество проданных зданий в Квинсе в этом году было на 8 процентов меньше, а в Бронксе общее количество проданных зданий в 1-3К10 было на 16 процентов ниже, чем за тот же период в 2009 году.
СРЕДНИЙ уровень ОПЕРАЦИЙ в 3К10 также снизился по сравнению с концом первого полугодия.
В конце 1П10 средняя недвижимость в Нью-Йорке демонстрировала снижение цена продажи 7,9 млн долларов. Добавление третьего качестваВ результате средняя проданная недвижимость упала в цене до 7,4 млн долларов. Сравнивая различия между этими двумя периодами, удивительно, что Бронкс оказался единственным субрынком, на котором средняя цена сделки увеличилась с 2,1 миллиона долларов до 2,4 миллиона долларов. Среднее значение в Квинсе, которое имело самый низкий средний показатель среди всех субрынков, осталось неизменным и составило 1,6 миллиона долларов.
Сравнивая средние значения с предыдущими итогами, мы видим, что наш средний уровень транзакций в 7,4 миллиона долларов выгодно отличается от среднего показателя 2009 г. 4,4 миллиона долларов. Это примерно столько же, сколько в среднем на рынке в 7,3 миллиона долларов, которое мы видели на рынке в 2005 году. На пике рынка, в 2007 году, средняя недвижимость в Нью-Йорке продавалась за 12,4 миллиона долларов.
ИТОГОВЫЙ ПОКАЗАТЕЛЬ, который мы используем для анализа объема продаж зданий, заключается в рассмотрении отношения оборачиваемости количества проданных зданий к общему количеству зданий на рынке.
1237 зданий, проданных за первые три квартала 2010 года, составляют в годовом исчислении примерно 1 процент от общего фонда, состоящего из 164 876 объектов, по нашей общегородской статистической выборке. Этот показатель выгодно отличается от показателя текучести 0,87%, наблюдавшегося в 2009 году, когда было продано всего 1436 объектов недвижимости. Однако эта сумма намного ниже 5018 объектов недвижимости, проданных на пике рынка в 2007 году, что соответствует коэффициенту оборачиваемости 3,04 процента. В 1-3К10 субрынок с самым высоким коэффициентом товарооборота был на севере Манхэттена, где 2,05% из 6967 объектов перешли из рук в руки. Самый низкий коэффициент товарооборота наблюдался на субрынке Квинса, где было продано всего 0,7 процента из 43 765 объектов недвижимости в районе.
Я ОБЩИЙ ОБРАЩАЮСЬ в тенденциях изменения стоимости в моей колонке в конце половины -год, и в моем обзоре на конец года. В течение 3К10 значения оставались волатильными, просто отскакивая от очевидного дна, которого мы достигли в 2009 году. Мы наблюдали рост значений в разных сегментах продуктов на одних субрынках и их снижение на других.
В течение некоторого времени мы искали явные положительные тенденции в стоимости, но рынок не смог их показать. Ранее нас успокаивал тот факт, что все тенденции в области объемов движутся в положительном направлении, поэтому падение в третьем квартале было таким разочаровывающим. Теперь оба основных фундаментальных фактора на нашем рынке, объем и стоимость, кажутся более или менее бесцельными.
Эта волатильность соответствует более широким макроэкономическим показателям, которые демонстрируют непоследовательность. Огромная неопределенность в сегодняшней экономике приводит к медленным, вялым темпам роста валового внутреннего продукта ниже тренда, что, в свою очередь, привело к невысоким результатам на рынке труда.
В условиях анемии роста занятости фундаментальные факторы рынка недвижимости сталкиваются с проблемами. Хотя основные принципы аренды лучше, чем они были, по мере того, как собственники сокращают льготы как для коммерческих, так и для жилых арендаторов, будет трудно повысить уровень арендной платы без создания рабочих мест на более высоком уровне, чем у нас. Неопределенность, вызванная отсутствием четкой налоговой политики, легко исправить, если Конгресс сможет согласовать свои действия после промежуточных выборов. Неопределенности, порожденные реформой здравоохранения и финансовым регулированием, могут потребовать годы, чтобы понять и разрешить их, учитывая масштабы этих программ и сложности, заложенные в них.
Несмотря на текущие экономические условия, мы ожидаем четвертый квартал 2010 года. чтобы быть превосходным для рынка продажи зданий, особенно с точки зрения объемов.
Простая экстраполяция 1237 объектов недвижимости, проданных на данный момент в 2010 году, позволяет нам приблизиться к примерно 1 650 объектам, проданным за весь год. Простой прогноз объема продаж в долларах, основанный на 9,11 миллиарда долларов, проданных на данный момент в 2010 году, приведет к прогнозу на конец 2010 года в 12,15 миллиарда долларов.
Мы, однако, полагаем, что фактические итоговые показатели будут значительно выше, чем оба этих показателя, исходя из ожидаемой высокой активности в 4К10. Проблемные активы поступают на рынок в значительном количестве как от банков, так и от специализированных обслуживающих организаций, в то время как, одновременно, дискреционные продавцы продолжают ожидать увеличения нормы прироста капитала. Этот страх побудил продавцов выставить на рынок несколько объектов недвижимости с намерением передать право собственности до конца года. В декабре 1986 года сотни объектов недвижимости были срочно закрыты до введения новой налоговой структуры, которая должна была вступить в силу 1 января 1987 года.
Если Конгресс не примет меры после среднесрочного периода. выборы для сохранения существующих налоговых ставок, этот декабрь, вероятно, будет рекордным месяцем, и это будет очень плохое время для брокеров, адвокатов и доверенностей, чтобы даже подумать об отпуске.
rknakal @ masseyknakal.com
Роберт Кнакал является председателем и партнером-основателем Massey Knakal Realty Services. За свою карьеру он выступил посредником в продаже более 1100 объектов недвижимости, рыночная стоимость которых превышает 6,8 млрд долларов
.png)
комментариев