• Недвижимость

Зеркало до FHFA: привлечение Вашингтона к ответственности за стресс-тесты Fannie и Freddie

• 16-07-2021
• комментариев

Прошло более двух лет с тех пор, как Fannie Mae и Freddie Mac были переданы под опеку Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA). В сентябре 2008 года тяжесть потерь, связанных с жилищным строительством, финансируемых государством предприятиями, поставила под угрозу стабильность этих двух институтов, а также любое минимальное функционирование ипотечных рынков и финансовой системы США.

При этом В то время политики, возможно, ожидали, что вмешательство правительства в рынок жилья завершится к концу 2010 года. Но беспрецедентная и длительная слабость национального рынка жилья, вместо этого, укрепила роль правительства в поддержке финансирования жилищного ипотечного кредитования.

В течение периода консервативности соглашения о покупке привилегированных акций (PSPA) предприятий с Министерством финансов оказались наиболее важным механизмом для стабилизации предприятий. Посредством этого канала FHFA способствовал государственным инвестициям в GSE на сумму 148 миллиардов долларов, компенсируя убытки, которые в противном случае угрожали бы учреждениям с получением иска.

Учитывая почти определенность дополнительных государственных инвестиций, FHFA опубликовал на прошлой неделе анализ количественной оценки совокупных доходов GSE при различных сценариях развития рынка жилья. По оценкам FHFA, в течение 2013 г. сумма розыгрыша может варьироваться от 221 млрд до 363 млрд долларов за период с начала консервации до конца периода анализа. Обязательные дивидендные выплаты по привилегированным инвестициям составляют 80 миллиардов долларов или более из этой общей суммы.

Для сравнения этих сумм федеральное правительство потратило 188 миллиардов долларов в виде чистых процентов по долгу в 2010 финансовом году. Еще 134 доллара. миллиард потрачен на оборонные закупки; 21 миллиард долларов на обязательную финансовую помощь студентам. Мы тратим около 43 миллиардов долларов каждый год на наши автомагистрали.

Кто-то может возразить, что деньги, использованные для стабилизации GSE, структурированы как инвестиции и что доллары будут возвращены. Но в эпоху все более скудных федеральных долларов и постоянно растущего набора приоритетов образование, дороги и мосты также являются инвестициями.

В конечном итоге проблема анализа FHFA не в том, что средства расходуются. развернуты в поддержку GSE. Обстоятельства требуют участия государства в стабилизации этих институтов и рынка жилья. Как и почему мы оказались в таком затруднительном положении, - это аргумент на другой день.

Скорее проблема заключается в потенциально неуместной уверенности, которую анализ предлагает любому, кто может принять как должное, что оценка была предпринята с необходимой степенью строгости.

ОБЪЯСНЯЯ основу отчета, FHFA предлагает, что «… подход, использованный при разработке этих прогнозов, примерно основан на принятом подходе. федеральными банковскими агентствами в прошлом году в Программе надзорной оценки капитала », называемой в просторечии стресс-тестами банков.

В трех сценариях, которые тщательно позиционируются как потенциальные и маловероятные пути, цены на жилье - единственное измерение. Не предлагается явной информации о том, как моделируется взаимосвязь между ценами на жилье и убытками от GSE, равно как и не проводится тщательного изучения основных прогнозов цен на жилье.

При рассмотрении этих вопросов я возвращаюсь к своей прошлогодней оценке. основной проблемы, связанной со стресс-тестами банков, которая сохраняется, даже если результат для банковского сектора был положительным:

«… точно ли стресс-тесты отражают результат сценария« что, если » имеет решающее значение. Вместо того, чтобы принять или отклонить отчет, отсутствие прозрачности в отношении внутренней работы самих тестов делает упражнение ограниченным. Ни инвесторы, ни общественность не должны соглашаться с утверждениями политиков и регулирующих органов о том, что тесты на потери, связанные с недвижимостью, были проведены аналитически обоснованным образом.

Ответственность за валидацию тестов лежит на политиках ». выводы и установить, что они заслуживают доверия, даже в качестве потенциальных результатов. В самом крайнем случае ухудшение показателей ипотечных пулов может угрожать стабильности отдельных институтов и, как следствие, стабильности всей финансовой системы. … Ставки слишком высоки, чтобы мы соглашались с непрозрачным определением надежности тестов. … »

Политики и избранные и назначаемые должностные лица должны нести ответственность за определенную степень прозрачности своих прогнозов и прогнозов. В этом отношении правительство не может придерживаться более низких стандартов, чем частный сектор. Ставкипросто слишком высоки, чтобы мы могли принять за чистую монету оценку какого-либо человека или какого-либо агентства.

Печально известные комментарии Барни Фрэнка в сентябре 2003 г. перед Комитетом Палаты представителей по финансовым услугам предлагают полную параллель в понимании необходимости для более пристального внимания общественности. Во время дебатов в Конгрессе о регулировании GSE г-н Франк предложил следующее:

«… Итак, позвольте мне прояснить, я решительно поддерживаю роль, которую Fannie Mae и Freddie Mac играют в жилищном строительстве. , но никто из тех, кто в них инвестирует, не должен обращаться ко мне за монеткой - ни к кому-либо еще в федеральном правительстве. … Нет гарантии, нет явной гарантии, нет неявной гарантии, нет гарантии подмигивания и кивки. Инвестируйте, и вы сами по себе. … Чем больше людей, по моему мнению, преувеличивают угрозу безопасности и устойчивости, тем больше людей вызывают в воображении возможность серьезных финансовых потерь для казначейства, чего я не вижу. … »

Без большей прозрачности анализа FHFA нет оснований полагать, что его результаты более верны или надежны, чем гипотеза г-на Фрэнка, доказанная.

schandan @ rcanalytics.com

Сэм Чандан, доктор философии, главный экономист и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics, а также адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.